توزیع نقدینگی چیست؟
برای درک توزیع نقدینگی در معاملات فارکس، درک اصطلاح نقدینگی الزامیست. شرح دقیق چگونگی عملکرد نقدینگی شما را مجهز به اطلاعاتی می‌کند که لازم است بدانید.
توزیع نقدینگی چیست؟
توزیع نقدینگی فارکس در معاملات فارکس، توانایی خرید و فروش یک جفت ارز را بدون اینکه تاثیر زیادی بر نرخ آن ارز بگذارد، توزیع نقدینگی می‌گویند. بنابراین اگر بتوان یک جفت ارزی را بسادگی خرید یا فروخت، آن جفت علاوه بر داشتن سطح نقدینگی بالا، فعالیت تجاری قابل توجهی خواهد داشت. وجود بازار نقدینگی یکی از پیشنیازهای یک تجارت سودآور است. نقدینگی بازار بر همه چیز تأثیر می‌گذارد، از گسترش پیشنهادات گرفته تا اجرای معامله. اهمیت آن به دلیل تاثیرگذاری بر سرعت باز و بسته شدن موقعیت‌هاست. بنابراین شما به عنوان یک کارگزار، باید به عمیقترین استخر نقدینگی موجود دسترسی داشته باشید تا بتوانید نیاز معامله‌گران را تامین کنید. پرسشی که در این زمینه ایجاد می‌شود آنست که کارگزاران فارکس نقدینگی خود را از کجا بدست می‌آورند؟ محل دریافت نقدینگی کارگزاران فارکس کارگزاران فارکس نقدینگی را از ارائهکنندگان نقدینگی کارگزاران فارکس دریافت می‌دارند. ارائه دهندگان نقدینگی دلالان بازار یا موسساتی هستند که به عنوان سازنده‌ی حرفه‌ای بازار عمل می کنند و با هر دو سوی معاملات ارزی سروکار دارند. فعالان مختلفی بازار نقدینگی بازار فارکس را تأمین می‌کنند. از جمله این تامین‌کنندگان می‌توان به بانک مرکزی، بانکهای بزرگ تجاری و سرمایهگذاری، صندوق‌های تامینی، مدیران سرمایهگذاری خارجی، دلالان فارکس، تاجران خرده‌فروش و یا دارندگان ارزش خالص بالا اشاره کرد. بهترین تأمین‌کنندگان نقدینگی در بازار ارز را تأمین‌کنندگان نقدینگی ردیف 1 می‌نامند. این تامین‌کنندگان متشکل از بزرگترین بانکهای سرمایهگذاری با دپارتمان های بزرگ فارکس هستند که بهای خرید/فروش را برای جفت‌های فارکسی که برایشان بازارسازی می‌کنند، تعیین می‌نمایند. یک فرد معامله‌گر نمی‌تواند دسترسی مستقیم به تأمین‌کننده نقدینگی ردیف 1 داشته باشد. آنها باید توسط کارگزار آنلاین فارکسی که تمایل دارد حداقل برخی از ارائه دهندگان نقدینگی ردیف 1 را برای پر کردن بیشتر سفارشات خود استفاده کند، به بازار فارکس دسترسی یابند. معمولاً این قبیل کارگزاران برای انجام معاملات به یک شبکه ECN / STP دسترسی دارند. معمولاً کارگزاران فارکس با تعدادی از ارائه‌دهندگان نقدینگی در ارتباط هستند تا نرخ معاملات و سودهای بهتری را بدست بیاورند. بدین وسیله آنها می توانند بهترین قیمت را برای مشتریان خود، از ارائه دهندگان نقدینگی مختلف بگیرند. پیدا کردن ارائه دهنده نقدینگی در فارکس کسانی که به دنبال تأمین کننده نقدینگی می‌گردند، باید بتوانند بسته کلی ارائه شده را از نظر دارایی و نوع نقدینگی بررسی نمایند. ارائه دهنده نقدینگی باید بتواند نقدینگی چند-دارایی را همراه با دسترسی به پروتکل FIX و داده‌‌های تاریخی تامین نماید. بعلاوه داشتن یک حساب معرفی شده در ارزهای مختلف، گزینه ایده‌آلی به شمار میآید. یکی دیگر از موارد اساسی عمق بازار است. عمق بازار شاخصی از نقدینگی و عمق یک ارز خاص است. هر چه تعداد سفارشات خرید و فروش در یک قیمت بیشتر باشد، عمق بازار نیز بیشتر خواهد بود. یک تأمین‌کننده نقدینگی باید بتواند معاملات را با قیمت‌گذاری مجدد یا لغزش، به ویژه در زمان انتشار اخبار موثر بازار به سرعت اجرا نماید. پیشنهاد قیمت یک ارائه دهنده نقدینگی باید شامل اسپردهای رقابتی و نیز کارمزد کم و بدون مصالحه هیچیک از طرفین باشد. ارائهکنندگان نقدینگی باید به همان شیوه کارگزاران، مهار و کنترل شوند تا اطمینان حاصل شود که آنها با بهترین روش‌های موجود در این صنعت فعالیت می‌کنند و یک کارگزار اصلی از تامین‌کننده نقدینگی پشتیبانی می‌نماید. در پایان، یک ارائهکنندگان معتبر نقدینگی بایستی بتواند سیستم گزارش‌دهی اتوماتیک و قوی داشته باشد تا بتواند آنها را با الزامات قانونی مطابقت داده و پروتکل FIX و دیگر API ها ، اتصالات پل MT4 / MT5 و پل های FIX را پیاده و اجرا نماید.
ارائه دهنده نقدینگی فارکس B2Broker
همان گونه که پیشتر اشاره شد برترین تأمین کنندگان نقدینگی در بازار فارکس، تأمین‌کنندگان نقدینگی ردیف 1 نامیده می‌شوند. ارائه دهنده فناوری یاB2Broker کارشناس تأمین نقدینگی است و با دسترسی مستقیم و فردی به بازارهای نقدینگی Tier-1 FX را با سطوح غیر قابل مقایسه با فناوری، نقدینگی عمیق و اجرای سریع و با هزینههای فوق-رقابتی ارائه می دهد. B2Broker که در میان ۱۰ ارائه کننده برتر نقدینگی در این صنعت رتبه بندی شده است، ساده‌ترین راه حل‌ها را به کارگزاران از طریق دسترسی به بیش از 800 ابزار تجارت و 7 کلاس دارایی در یک حساب واحد چند ارزی ارائه می‌دهد. B2Broker به گسترش توزیع نقدینگی خود ادامه می دهد و در حال حاضر بوسیله چندین سیستم توزیع از جملهOneZero ،PrimeXM ، AMTS،B2BX ، Fix API، Bridge MT4، Gateway MT5 ،WL / GL & MT4/ MT5 و WebSocket API ، به جمع آوری و توزیع نقدینگی مشغول است. کارگزاری ها و شرکایی که برچسب سفید دارند، می‌توانند ظرف 5 دقیقه از طریق FIX API به مجموعه نقدینگی ما وصل شده و به عمیقترین استخرهای نقدینگی سازمانی، اسپردهای بسیار محدود و دیگر موارد دسترسی داشته باشند. همین امروز با ما تماس بگیرید.
چشم‌انداز تورم و نقدینگی در اقتصاد ایران
تورم به‌عنوان یکی از اساسی‌ترین معضلات اقتصادی موجب اخلال در نظام تخصیص قیمت‌ها و توزیع درآمد جامعه می‌شود. بی‌ثباتی تورم نه‌تنها موجب کاهش اعتبار سیاستگذاران اقتصادی می‌شود، بلکه می‌تواند موجب بی‌ثباتی در بخش‌های دیگر نیز شود. روند تورم در بلندمدت دارای ریشه‌های ساختاری است که از طرف عرضه می‌توان به ساختار هزینه‌‌ای بنگاه و پایین بودن بهره‌وری کل اقتصاد و از طرف تقاضا به رشد نقدینگی و وضعیت مالی دولت اشاره نمود.
اقتصاد ایران در سال‌های متمادی با نرخ‌های تورم بالا مواجه بوده است. آمار و ارقام مربوط، حکایت از مزمن بودن تورم در کشور دارد. تورم در اقتصاد ایران معلول شرایط و عوامل متفاوتی است که رشد نقدینگی، تورم انتظاری و عدم تعادل‌های اقتصادی و ساختار بودجه دولت از عوامل مؤثر بر آن است. در این میان طی سال ۹۹ تورم بیش‌ازپیش در بازارهای مختلف کالایی خود را نشان داده و در این میان به نظر می‌رسد مهمترین رسالت دولت در ماههای پایانی سال تلاش در جهت کنترل هر چه بیشتر آن در راستای کاهش فشار بر اقشار جامعه باشد. باهدف بررسی راهکارهای موجود و ارزیابی اثرات رویدادهایی همچون انتخابات آمریکا، کرونا و کاهش فروش نفت بر این شاخص اقتصادی، با دکتر تیمور رحمانی گفتگو کرده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
روند رو به رشد تورم را تا انتهای امسال و در یک سال آینده چطور ارزیابی می‌کنید؟
به‌طور مشخص اگر انتظارات تورمی را در نظر نگیریم و تورم را براساس میزان کسری بودجه دولت، رشد نقدینگی و عوامل بنیادی مؤثر بر نرخ تورم ارزیابی کنیم، انتظار می‌رود تورم در محدوده ۳۰ تا ۳۵ درصد قرار بگیرد، اما اگر شرایط و انتظارات بدبینانه که همگی عمدتاً ناشی از اعمال تحریم‌های بین‌المللی است و به‌طورکلی شرایطی که اقتصاد در سال ۹۹ سپری کرد، با همین رویه تا پایان سال ادامه یابد و از طرفی با در نظر گرفتن موضوعات مطرح شده در خصوص کسری بودجه دولت، انتظار می‌رود با رشد بیشتر نقدینگی و تورم روبرو شویم.
واقعیت امر این است که وجود برخی انتظارات، سبب شده تا انتظار رشد نقدینگی بیشتری وجود داشته باشد و به جرأت می‌توان گفت عامل کلیدی همین تشدید رشد نقدینگی و افزایش تورم همین انتظارات است. در غیر این صورت انتظار رشد نقدینگی بیشتر از آنچه به‌طور طبیعی پیش‌بینی می‌شود وجود ندارد و همان‌طور که رئیس‌کل بانک مرکزی اظهارنظر کرده است، رشد نقدینگی تا پایان سال جاری غیرطبیعی نخواهد بود و شاید در صورت عدم وجود انتظارات تورمی، روند رشد نقدینگی تا پایان سال جاری از سال قبل هم کمتر شود.
به‌طورکلی باید این نکته را در نظر داشته باشیم که اتفاق خاصی نیفتاده که انتظار ۶۰ تا ۷۰ درصد یا بیشتر را داشته باشیم، اما انتظارات تورمی باعث می‌شود نقدینگی روند صعودی خود را حفظ کند.
از سوی دیگر به نظر من علیرغم خوش‌بینی پیش‌آمده پس از انتخابات آمریکا، خیلی فرق نمی‌کرد کدام‌یک از نامزدهای انتخاباتی در آمریکا رئیس‌جمهور شود و بدبینانه‌ترین انتظارات از انتخابات آمریکا نیز بعید است نقدینگی را از حدود پیش‌بینی‌شده بالاتر ببرد. ازاین‌رو به‌طورکلی پیش‌بینی این است که جهش نرخ ارز که به دلیل بدبینی ایجاد شده و شدت پیدا کرده است، به‌تدریج از بین برود و تورم به همان روند رو به رشد آرام‌تر و بلندمدت خودش بازگردد.
با در نظر گرفتن انتظارات تورمی که منجر به رشد نقدینگی می‌شود، راه‌حل‌هایی که دولت برای مهار آن در ماههای پایانی سال می‌تواند بکار ببندد چیست؟
رشد نقدینگی به اینکه دولت چه مقدار از کسری بودجه خود را پولی کند بستگی دارد. به‌طورکلی اگر آن بخش از دستورات و تصمیمات اقتصادی که نقدینگی را افزایش می‌دهد از بین نرود و به‌طورکلی دستوراتی که تاثیر نقدینگی بر جهت روند بازار خارج از کنترل بانک مرکزی باشد، همچنان ادامه پیدا کند، این روند ادامه خواهد یافت. به این نکته توجه داشته باشید که بخش عمده‌ای از نقدینگی موجود در کشور را بانک‌ها خلق می‌کنند و به نظر می‌رسد در کوتاهمدت راهحل رشد نقدینگی این است که خلق نقدینگی بانک‌ها، رشد وام‌ها و خرید دارایی توسط آنها را کاهش دهیم و روند آن را کند کنیم که البته بانک مرکزی اخیراً اقدامات احتیاطی را با همین هدف دنبال کرده است.
راهحل دیگر این است که نرخ بهره را افزایش دهیم، اما همین نرخ بهره ممکن است به رشد نقدینگی دامن بزند. به دلایلی، مکانیزم افزایش نرخ بهره، در حال حاضر در اقتصاد ایران نمی‌تواند کارکرد متداول خودش را داشته باشد. افزایش نرخ بهره ذاتاً می‌تواند تقاضای اعتبار را کند کرده و روند رشد نقدینگی را کاهش دهد، اما در ساختار سیستم بانکی ایران، به دلیل ناترازی بانک‌ها، بانک‌ها به‌راحتی می‌توانند به منابع بانک مرکزی دسترسی داشته باشند. ازاین‌رو، با توجه به نحوه شکلگیری ساختار بانک‌ها در ایران، افزایش نرخ بهره به‌تنهایی نمی‌تواند مسئله تورم را حل کند، گرچه ضروری است.
بنابراین، همچنان راهحل این است که خلق نقدینگی را با دستور و اجبار محدود کنیم و نگذاریم بانک‌ها با خرید دارایی و تسهیلات منجر به سفته‌بازی موجب افزایش نقدینگی شوند. به‌طورکلی، به نظر می‌رسد راهحل کوتاهمدتی برای این معضل وجود نداشته باشد؛ بنابراین، اگر دولت کسری بودجه را پولی نکند اقدامات دیگر خیلی مؤثر نبوده و اگر اوراق هم بفروشد چون بخشی از آن اوراق را باید بانک مرکزی نهایتاً خریداری کند، درنتیجه این مورد نیز راهگشا نخواهد بود.
در مقوله تأمین کسری بودجه دولت، آیا تأمین آن از طریق بورس موفقیت‌آمیز بوده و آیا این روش در چارچوب اصول علم اقتصاد، منطقی ارزیابی می‌شود؟
به نظر نمی‌رسد دولت از طریق بازار سرمایه رقم زیادی به دست آورده باشد و تأمین مالی از طریق بورس و فروش سهام، مستقیماً در بودجه تأثیر زیادی نداشته است. آنچه دولت از این طریق به دست آورده است، قابل‌توجه نیست، البته طی ماههای اخیر دولت اوراق فروخته و بانک مرکزی هم در این راه دولت را همراهی کرده که همه این موارد باعث شد تا حدودی روند رشد نقدینگی کاهش پیدا کند وگرنه اگر قرار بود دولت همه کسری بودجه را با صندوق توسعه و غیره تأمین کند نقدینگی غیرقابل‌تصوری در کشور ایجاد می‌شد. خوشبختانه روند نقدینگی با اقدامات انجام‌شده کند شده، اما این نگرانی که بودجه دولت تا پایان سال به چه شکل تأمین می‌شود، همچنان وجود دارد.
طی سال‌های اخیر و به‌خصوص یک سال اخیر، اقتصاد ایران به دلیل عدم امکان تأمین درآمد از طریق فروش نفت به‌نوعی غیرنفتی بودن را تجربه کرده است. تأثیر این موضوع را در اقتصاد چطور می‌بینید؟ آیا اصولاً نفت از اقتصاد ایران قابل‌حذف شدن است؟
اینکه بگوییم نفت از اقتصاد کشور کنار گذاشته شود منطقی نیست. اصلاً چرا باید کنار گذاشته شود؟ ممکن است ۱۰ سال بعد این کالا اصلاً ارزشی نداشته باشد. وقتی همه کشورها از محل آن درآمد کسب می‌کنند چرا ما نباید از آن استفاده کنیم.
متکی بودن اقتصاد به نفت ایرادی ندارد، اما اینکه بگوییم چون اقتصادمان نفتی است این اتفاقات افتاده، ایراد دارد. کشور قطر هم اقتصادی نفتی دارد، اما هم‌زمان با آن با سرمایهگذاری در بخش‌های مختلف سعی می‌کند کمتر آسیب ببیند. حتی در کشوری همچون نروژ درآمد نفتی‌اش با توجه به جمعیت و اندازه اقتصادش قابل‌توجه است، اما درهرصورت این درآمد را دارد.
کنار گذاشتن نفت از اقتصاد کشور نه امکان‌پذیر است نه ضروری. ولی در پاسخ به این سؤال که اگر دولت امریکا همچنان به تحریم‌ها ادامه دهد و نتوانیم نفت را صادر کنیم دچار اضمحلال می‌شویم یا خیر باید عرض کنم که قطعاً خیر.
اقتصاد ایران در صورت ادامه این وضعیت نیز آنقدر پتانسیل دارد که رشد کند و در طیف گسترده کالا و خدمات تولید کند؛ فقط چون درآمد ارزی برای سرکوب کردن روند رو به رشد نرخ ارز وجود ندارد، امکان کنترل تصنعی نرخ ارز همانند برخی دوره‌ها در گذشته وجود ندارد و در این بازار همچنان احتمال سفته‌بازی وجود دارد.
اینکه می‌گوییم اقتصاد ایران پتانسیل رشد دارد، مصادیق فراوان و قابل‌لمسی دارد. برای مثال تولیدکننده‌های گوجه‌فرنگی چندی قبل معترض بودند که محصولشان خریدار ندارد، اما کمتر از دو هفته گوجه‌فرنگی در بازار نایاب شد؛ بنابراین، حتی در صورت عدم وجود درآمد نفت، اگر سودآوری در بخشی از بازار و اقتصاد وجود داشته باشد، فعالیت اقتصادی در آن بخش تداوم خواهد یافت.
ایران این پتانسیل را در بسیاری از بخش‌ها دارد؛ چراکه اقتصاد ایران، اقتصادی گسترده است. البته این به معنی کارآمد بودن کامل آن در همه بخش‌ها نیست. برای مثال، تولید محصولات متعددی همچون محصولات کشاورزی، فولاد و پتروشیمی و تعداد زیادی دیگر از محصولات، بسیار ناکارآمد بوده و متکی به یارانه و تخریب منابع طبیعی است، اما با همین فعالیت‌ها و علیرغم وجود این مشکل نیز می‌توان اقتصاد را اداره کرد.
باید این نکته را در نظر داشته باشیم که ما در ایران فقط با تحریم نفت روبرو نیستیم. روابط مالی و تجاری ما نیز از شکل متعارفش خارج شده است و این موضوع ضربه زیادی به ما می‌زند، چون وقتی روابط تجاری از شکل متعارف خارج شده و ارتباطات با دنیا قطع شده باشد، امکان رشدهای خیره‌کننده که برای اقتصاد ما ضروری است از آن سلب می‌شود. اقتصاد ایران به رشد ۶ الی ۷ درصد نیاز دارد، ولی اگر تحریم‌ها ادامه‌دار شود در نهایت می‌تواند یک تا دو درصد رشد داشته باشد که این رقم برای حفظ جایگاه اقتصاد ایران مناسب نیست. وقتی امکان فروش نفت وجود ندارد و محدودیت‌هایی وجود دارد، فقط می‌توان به افغانستان و عراق و کشورهای محدودی کالا صادر کرد. این چیزی نیست که پتانسیل رشد برای اقتصاد ایجاد کند و فقط این امکان را می‌دهد که وضعیت موجود را ادامه بدهیم؛ بنابراین باید امیدوار باشیم در اثر فشار بین‌المللی، محدودیت‌ها برداشته شود.
نرخ واقعی دلار یکی از موضوعات مورد مناقشه بین کارشناسان اقتصاد است. به عقیده شما نرخ واقعی دلار در بازار ایران در چه محدوده‌ای قرار دارد؟
وقتی نرخ دلار در طول یک ماه بیش از ۷۰ درصد رشد کرده و پس‌ازآن طی چند روز به‌سرعت ۴۰ درصد تنزل می‌کند این کافی است که بگوییم نرخ آن براساس تحلیل‌های بنیادی نیست. نرخ بنیادی نباید این اتفاق برایش بیافتد؛ بنابراین، ساده‌ترین معیار برای سنجش ارزش واقعی دلار مقایسه روند نقدینگی و روند نرخ دلار است. نرخ دلار در بلندمدت از نقدینگی تأثیر می‌پذیرد. ازاین‌رو، زمانی‌که روند نقدینگی و دلار را مقایسه می‌کنیم عددهایی که اخیراً برای دلار ثبت شد توجیه‌پذیر نخواهند بود. این همان اثرات انتظارت است که یک مقدارش بر اساس سفته‌بازی رخ‌داده و بخشی نیز به دلیل اصل مسئله انتظارات. انتظارات بدبینانه باعث شده تا نرخ دلار بالاتر از آن چیزی باشد که باید باشد.
انتظاراتی که از اثرات تحریم، تشدید کسری بودجه و روند آتی نقدینگی و تورم وجود دارد همگی دست‌به‌دست هم می‌دهند تا نرخ دلار انتظاری در بازار محقق شود؛ بنابراین اگر تحریم کنار گذاشته شود و اقتصاد به روند متعارفش برگردد، این عددها بی‌معنی خواهد شد. البته اگر آنچه این انتظارات را ایجاد کرده، در دنیای واقعی نیز محقق شد و مشخص شد انتظارات درست بوده است، این نرخ‌ها بنیادی خواهد شد.
برای مثال، اگر فرض کنیم در آینده تحریم‌ها تشدید شود، افزایش نرخ ارز به‌واقع بنیادی خواهد بود؛ اما اگر ایران بتواند روزانه ۳ میلیون بشکه نفت بفروشد و یا دسترسی به نظام بانکی بین‌المللی داشته باشد، نرخ ارز خیلی پایین‌تر از این خواهد بود. به هر صورت، در حال حاضر این انتظارات و محدودیت‌ها وجود دارد و خیلی روی نرخ ارز نمی‌توان اظهارنظر کرد؛ چراکه قابلیت پیش‌بینی آن وجود ندارد هرچند که عوامل بنیادی این عدد را ایجاد نکرده باشد.
ویروس کرونا تا چه حد بر اقتصاد ایران تأثیر خواهد داشت و میزان تاب‌آوری کدام کشورها را در بحران‌های اقتصادی ناشی از انتشار این ویروس بیشتر می‌دانید؟
به نظر می‌رسد اقتصادهایی که خیلی دستوری هستند و دولت بر اقتصادشان کنترل دارد از عواقب کرونا به میزان کمتری متأثر خواهند شد؛ مثلاً، کشوری مثل چین چون با دستور اداره می‌شود و مقداری از نظام انگیزشی اقتصاد بازار استفاده می‌کند کمتر صدمه می‌بیند، اما کشورهایی که اقتصاد توسعه‌یافته دارند آسیب‌پذیرند؛ چراکه اولاً اقتصاد توسعه‌یافته متکی به تجارت است و شیوع کرونا تجارت را دچار مشکل کرده است و دوم چون زندگی مردم سخت می‌شود و مجبور می‌شوند سختگیری‌ها را بیشتر کنند که این باعث می‌شود ازنظر اقتصادی بیشتر آسیب ببینند.
یک اقتصاد درحال‌توسعه قاعدتاً کمتر صدمه می‌بیند و دولت خیلی خودش را مجبور نمی‌بیند که طبق استانداردهای اقتصادهای توسعه‌یافته عمل کند؛ البته به‌جز کشورهایی که نفتی هستند. به‌طورکلی، اقتصادهایی که تک‌محصولی نیستند کمتر صدمه می‌بینند. در این میان کشورهای صنعتی همان‌طور که صدمه دیده‌اند به‌سرعت می‌توانند سازوکار مناسب‌تری در بلندمدت برای کنار آمدن با آن پیدا کنند و بعد از رکود به‌سرعت به شرایط عادی بازخواهند گشت.
در مورد ایران، موضوع کرونا خیلی ازنظر اقتصادی تأثیر نخواهد داشت به‌جز در موضوع فروش نفت، ولی به‌طورکلی تأثیر کرونا تغییر عجیب‌وغریبی نبوده و داده‌هایی که منتشرشده صدمه خیلی زیاد از کرونا ندیده است به‌جز دو ماه اول انتشار ویروس که در این مورد نیز بعید است ادامه پیدا کند.
بنابراین در دوران پساکرونا نیز تغییری در روند رشد اقتصادی ایجاد نخواهد شد؟
اگر کرونا اتفاق نمی‌افتاد رشد مثبت خفیفی در اقتصاد در سال جاری رخ می‌داد. به نظر می‌رسد اگر کرونا تمام شود چون دو سال رشد منفی در اقتصاد وجود داشت اقتصاد ایران پتانسیل رشد پس‌ازاین دو سال را خواهد داشت؛ مانند سال ۹۵ که وقتی درآمد نفت احیا شد بعد از دو سال، رشد منفی، کمی مثبت شد. امسال تاثیر نقدینگی بر جهت روند بازار با رفتن کرونا، جهش کوتاهی ایجاد خواهد شد، البته نه جهش طولانی‌مدت. انتظار می‌رود پس از یک تغییر مثبت کوتاهمدت، این روند دوباره کند شود.
پیش‌بینی شما از بازار مسکن چیست؟ آیا احتمال تداوم روند رو به رشد آن وجود دارد؟ و آیا ممکن است با رونق معاملات همراه باشد؟
شرایط بازار مسکن مانند ارز است. در حال حاضر تقریباً همه داراییها بیش از ارزششان معامله می‌شوند و به دلیل انتظارات رشد، همه دارایی‌های بیشتر از نرخ رشد نقدینگی، رشد کرده و معامله می‌شوند. مسکن نیز قاعدتاً باید طی این مدت، وارد رکود قیمتی می‌شد، اما بد شدن انتظارات و کسری بودجه به روند رو به رشد آن دامن زد.
اگر انتظارات تورمی فروکش کند و مردم به بازدهی عادی از این بازار تن بدهند مثلاً بازدهی ۱۵ درصدی، امکان کنترل روند بازار مسکن وجود دارد.
رکود بخش مسکن در حال حاضر به دلیل عدم اطمینان است و ساخت‌وساز نیز به دلیل همین عدم اطمینان و ریسک زیاد، کند شده است. باید در بازار مسکن طی یک سال اخیر رکود قیمتی حاکم می‌شد و تغییری ایجاد نمی‌شد، ولی همین مسائلی که گفته شد باعث شد حالت رخوت و جهش انتظارات و تشدید تحریم‌ها و رشد نقدینگی، انتظار تورمی مسکن و قیمت آن را بالا ببرد.
انتظار می‌رود اگر چشم‌انداز بهتری در حوزه تحریم‌ها و انتظارات ایجاد شود، ازنظر قیمتی در بازار مسکن رکود ایجاد شده و ساخت‌وساز به دلیل اطمینان ایجادشده و کاهش نگرانی‌ها بیشتر شود و بدین ترتیب وضعیت بازار مسکن به حالت عادی برگردد.
به‌عنوان آخرین سؤال، بهبود کسب‌وکار را درگرو اجرای چه قوانین و تمهیداتی از سوی دولت می‌دانید؟
ما در آینده با مسئله جدی و مهمی به اسم تورم روبرو خواهیم بود که اگر فکری به حالش نکنیم کار دست ما می‌دهد. تورم‌های بالا افراد جامعه را نسبت به فعالیت حقیقی مأیوس می‌کند. باید این علامت ازنظر سیاستگذاران کشور داده شود که در کنترل تورم جدی هستند. سیاستگذاران باید این را بقبولانند که مردم نباید انتظار بازدهی خیلی عجیب داشته باشند. دولت باید با برنامه جامع و یا محدود کردن رشد نقدینگی و نرخ سود این پیام را به‌طورجدی به سرمایه‌گذاران بدهد تا انتظارات تورمی معامله‌گران اقتصادی فروکش کند. در این صورت، قیمت‌ها متعادل شده و انگیزه برای کسب‌وکار حقیقی ایجاد می‌شود.
پارازیت نقدینگی روی موج بورس
بازار سهام هرچند سال یک بار روند صعودی قدرتمندی را تجربه می کند. این در حالی است که روند یاد شده نه به دلیل رشد قابل‌توجه سطح تولید یا ارتقای سودآوری واقعی بلکه عموما ناشی از تاثیر نقدینگی بر جهت روند بازار افزایش ارزش ریالی فروش و تاثیرات ثانویه تورم است.
- در کشاکش تغییرات
- حمایت یا هیاهو برای هیچ
- کسری بحران‌‌‌ساز بودجه
- جراحی تومور توهم
- پیامدهای دوری از تصمیمات سخت
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای‌اقتصاد، در تمامی این دوره‌ها تب تند رونق به سرعت جای خود را به عرق سرد رکود می‌دهد و آنچه باقی می‌‌‌ماند تقلای سیاستگذاران است برای بهبود و وضعیت بازار سرمایه که آن هم به سبب خطای تشخیص، دستپاچگی در اتخاذ تصمیمات و عدم‌بهره‌‌‌برداری از اظهارات کارشناسی تاثیر نقدینگی بر جهت روند بازار راه به جایی نمی‌‌‌برد.
این در حالی است که تمامی این مشکلات در چارچوبی کلان‌‌‌تر ناشی از سرکوب قیمت ارز و تداوم پایدار رشد نقدینگی است؛ دو مولفه‌‌‌ای که هر دو بیش از هر چیز، تحت‌تاثیر کسری بودجه بالا و نیاز به تامین هزینههای جاری از محل اضافه برداشت از بانک مرکزی و متعاقبا رشد پایه پولی شکل می‌گیرد. بر این اساس بیراه نخواهد بود اگر بگوییم که بهترین راهکار برای جلوگیری از تکرار دوباره آنچه که در بازارهایی نظیر سهام رخ داده است، نه تزریق پول به این بازارها بلکه اعمال راهکارهایی پایدارتر برای کاهش هزینههای دولت و کم‌کردن پایدار کسری بودجه است.
در کشاکش تغییرات
بازار سهام به کمک نیاز دارد. این جمله‌‌‌ای است که در طول ۱۷ ماه اخیر بارها شنیده‌‌‌ایم. بورس تهران که از ماههای آغازین سال ۹۷ تا میانه سال ۹۹ رونق قابل ملاحظه‌‌‌ای را شاهد بود، به سبب کاهش شدید ارزش پول ملی که به تقویت نرخ برابری ارزهای خارجی با ریال ایران انجامید، افزایش تقریبا ۲۰ برابری را در شاخص کل بورس به ثبت رساند. این شاخص پس از رسیدن نماگر یادشده به محدوده ۲میلیون و ۱۰۰هزار واحدی مسیر معکوس را پیمود، تا جایی که در ماههای آغازین سال ۱۴۰۰ وارد محدوده یک‌میلیون واحدی شد.
از آن زمان تاکنون فضای حاکم بر بازار سهام به صحنه تقابل بیم‌‌‌ها و امیدها تبدیل شده است. رونقی که زمانی بی‌‌‌پایان به نظر می‌‌‌رسید، در عرض مدتی کوتاه آنچنان به رکود تبدیل شد که بسیاری از فعالان بازار سرمایه به‌خصوص افراد تازه‌‌‌وارد حاضر بودند هر روز دارایی خود را در صف‌‌‌های فروش انباشته کنند تا بلکه بتوانند زودتر از سایرین از گرداب بیش واکنشی به روند نزولی خارج شوند و بازاری را که با امید حفظ ارزش دارایی و حتی چند برابر کردن آن به عنوان مقصد پس‌‌‌اندازهای خود انتخاب کرده بودند هر چه سریع‌تر ترک کنند.
در این میان مسوولان هم بی‌کار ننشستند و با اتخاذ تصمیمات مختلف سعی در حمایت از این بازار و کاهش شیب نزولی قیمت‌ها داشتند؛ با این حال این تصمیمات از آنجا که بعضا بدون توجه به نظارت کارشناسی و البته بدون تشخیص درد گرفته می‌‌‌شدند، اغلب اثر منفی بر بازار گذاشتند. تصمیمات یاد شده نه‌تنها در طول ماههای آغازین ریزش قیمت سهام، نتوانستند از شدت نزول بکاهند بلکه خود سنگی به پای لنگ تقاضای ضعیف این بازار شدند و بیش از پیش نقدشوندگی بورس تهران را کاهش دادند.
بالاخره هرچه باشد ورود آنها به عرصه حمایت از این بازار هم امری دور از انتظار نبود. با توجه به اینکه آنها خود با حمایت‌‌‌های کلامی و تبلیغات گسترده‌‌‌ای که برای جذب مردم به بازار سهام کرده بودند، بخشی از دلیل شکلگیری این ماجرا بودند، باید کاری می‌کردند تا هم از زیان مردم کاسته شود و هم حجم بالای افراد متضرر شده در چارچوب واگذاری دو صندوق ETF دولتی و سهامداران سهام عدالت، حتی‌‌‌المقدور مشکل بورس را به مساله‌ای فراتر از بورس بدل نکند.
دقیقا به همین دلیل است که برخی از مفسران و کارشناسان اقتصادی اعتقاد دارند که مشکل به وجود آمده در بورس تهران را که بخش مهمی از آن از ماههای پایانی سال ۹۸ تا این روزها ادامه داشته، باید در چارچوب نظریه‌‌‌های اقتصاد سیاسی تفسیر کرد و صرفا نمی‌توان تلاش برای رونق بورس و راهکارهای مقابله با رکود پس از آن را در قالب یک مساله سطحی دید.
با این حال اگر از چنین امری بگذریم، پرواضح است که اعمال تغییر در کف و سقف مجاز سرمایهگذاری صندوق‌های درآمد ثابت در سهام و گذاشتن سقف اعتباردهی کارگزاریها در کنار اعمال قوانین افزاینده محدودیت‌های معاملاتی همچون دامنه نوسان نامتقارن که در دوره رئیس قبلی سازمان به کار گرفته شدند، نه‌تنها توان لازم برای بازگشت دوباره بازار سهام به رونق قبل را نداشتند بلکه اقداماتی مشابه طرح ۱۰بندی حمایت از بازار سرمایه که در دولت فعلی نیز به کار گرفته شدند، نتوانستند تاکنون نقشی بیش از حرف درمانی و حمایت‌‌‌های مقطعی در بازار سهام داشته باشند.
این طور که به نظر می‌رسد حرف قدیمی رایج میان فعالان بازارهای مالی در سراسر دنیا که می‌‌‌گوید: «بازارهای دارایی فارغ از حواشی در بلندمدت راه خود را طی می‌کنند» درمورد آنچه در بورس تهران شاهد هستیم بسیار صادق است. اگر چه نوع برخی از حمایت‌‌‌های یاد شده در کنار تغییرات مکرر در قوانین و مقررات تا حدودی توانسته اثر منفی بر همین عملکرد بلندمدت بگذارد اما ریسک قانون‌گذاری را در کنار ریسک نقدشوندگی در بسیاری از مقاطع افزایش دهد.
در حال حاضر در آخرین مورد، بازار سهام پس از ارائه طرح ۱۰بندی حمایت از قانون بازار سرمایه در مواجهه با مغایرت‌‌‌های آن با قانون بودجه تا حدودی سردرگم شده و تصمیم گرفته با رسیدن به محدوده مقاومت روانی یک‌میلیون و ۴۰۰هزار واحدی در روزهای گذشته مجددا در افزایش یا کاهش قیمت‌ها دست به عصا عمل کند.
حمایت یا هیاهو برای هیچ
آن طور که گفته شد بررسی اقدامات انجام شده در بازار سرمایه در تمامی دوره‌‌‌های رکودی حکایت از آن دارد که این بازار در طول ماههای اخیر نتوانسته با حمایت‌‌‌هایی نظیر وعده به بازارگردانی و افزایش توان صندوق تثبیت بازار سهام شاهد تغییر چندانی در روند معاملات خود باشد. بسیاری بر این باورند که حمایت‌‌‌های صورت گرفته از بازار سهام اگرچه می‌تواند تغییرات کوتاهمدتی در دادوستدهای این بازار ایجاد کند با این حال هیچ‌کدام متضمن افزایش کارآیی بازار سهام نبوده و همچنان نمی‌تواند مقدم بر نیازهایی باشد که در داخل این بازار یا اقتصاد کلان نادیده گرفته شده‌‌‌اند.
برای مثال آنچه به کرات موردتوجه مسوولان قرار گرفته، تزریق پول به صندوق‌های حمایتی از بازار سهام یا جلسه گذاشتن با حقوقی‌‌‌های کلان، نظیر هلدینگ‌‌‌ها بوده است که طبیعتا به دلیل محدود بودن منابع نمی‌تواند منجر به ایجاد تقاضای پایدار یا افزایش حجم معاملات در بازار سهام شود.
اینطور که به نظر می‌رسد آنچه در طول ماههای گذشته و از زمان روی کار آمدن بدنه اقتصادی دولت ابراهیم رئیسی در خصوص بازار سرمایه به کار گرفته شده، دارای کم‌وکاستی‌هایی است که در بررسی وضعیت بازار نمی‌توان از آن گذشت.
برای مثال به کارگیری منابع ملی برای حمایت بخشی از فعالان اقتصادی که همان سرمایه‌گذاران در بازار سهام هستند امری است که از دولت قبلی آغاز و در دولت جدید نیز به عنوان یک راهحل برای بهبود وضعیت بازار سرمایه به کار گرفته شده است. این در حالی است که به گفته بسیاری از کارشناسان استفاده از منابعی نظیر صندوق توسعه ملی برای تغییر وضعیت در بازار سرمایه از اساس امری غلط است و نمی‌تواند در بلندمدت تغییر قابل‌توجهی در این بازار ایجاد کند.
در این میان اگرچه مسائلی نظیر روشن‌‌‌شدن نرخ بهره مالکانه معادن، قیمت خوراک پتروشیمی‌‌‌ها، نرخ گاز دریافتی برای صنایعی نظیر فولاد یا تعیین‌تکلیف خوراک دریافتی پالایشگاه‌‌‌ها به تازگی مورد توجه سیاستگذاران قرار گرفته شده، با این حال به گفته برخی از کارشناسان، بازه یک ساله آن، آنقدر کوتاهمدت است که نمی‌توان آن را به حساب یک اقدام پایدار در طول دوره دولت سیزدهم گذاشت.
بررسی تمام انتقادات و راهکارهای ارائه شده برای تغییر شرایط در بازار سهام نشان می‌دهد که آنچه بیشتر مورد توجه ارائهکنندگان برنامه‌‌‌های یاد شده بوده است، وضعیت کوتاهمدت و میان‌‌‌مدت آن است که می‌توان با تغییر در آن، صرفا تحولات کوتاهمدت در این بازارها ایجاد کرد. این در حالی است که در یک نگاه کلان‌‌‌تر ریشه بسیاری از مشکلات اقتصاد کشور ازجمله بازار سهام در تصمیمات کلان اقتصادی یا ساختار عریض و طویلی است که به چنین وضعیت‌‌‌هایی منجر می‌شود.
کسری بحران‌‌‌ساز بودجه
اقتصاد ایران سال‌هاست که کسری بودجه را به عنوان مشکلی مداوم پیش روی خود دارد. ناتوانی دولت‌‌‌ها در کاهش هزینههای خود در کنار نوسان قیمت نفت به دلیل تغییر مداوم عرضه و تقاضای جهانی بر طلای سیاه باعث شده تا از یک سو نیاز به تداوم هزینههای جاری، ارزش ریالی مصارف را به شکلی پایدار افزایش دهد و از سوی دیگر نتوان منابع را برای دوری از کسری بودجه قابل اعتماد دانست. مشکل بازار سرمایه و بسیاری از مشکلات معیشتی و اقتصادی موجود در اقتصاد ایران دقیقا از همین نقطه شروع می‌شود. دولت‌‌‌ها یکی پس از دیگری می‌‌‌آیند و می‌‌‌روند، بدون آنکه تصمیم سخت کاهش کسری بودجه از سوی مقامات اقتصادی کشور اتخاذ شود و نیاز به تامین منابع از طریق اضافه برداشت از بانک مرکزی کاهش پیدا کند.
همین امر سبب شده در کنار نگاه دستوری به قیمت ارز و مقابله با افزایش قیمت آن در طول سالیان گذشته هر چند سال یک بار نقدینگی افزایش یافته و در نهایت خود را در تورم افسارگسیخته نشان دهد و قیمت ارز و متعاقبا قیمت تمامی داراییها من جمله سهام را به میزان زیادی تغییر دهد. بررسی تغییرات رخ داده در شاخص‌‌‌های بازار سهام در سال‌های ۹۱ تا ۹۲ و ۹۷ تا ۹۹ حکایت از آن دارد که نقطه شروع تمامی تحولات رخ داده در این بازار، افزایش قابل‌توجه قیمت ارز بوده است.
نگاهی به روند بلندمدت نقدینگی حکایت از آن دارد که رشد پایدار این مولفه در شرایطی که با سیاست‌هایی نظیر ارزپاشی، نرخ دلار پایین نگه داشته شده سبب شده هر چند سال یک بار در رفتن فنر قیمت ارز، نرخ دلار را با واقعیات اقتصاد ایران تطبیق دهد و سیر کاهش ارزش پول ملی خود را در سطح تولید ناخالص داخلی به تعادل برساند. در همین بین تورم ایجاد شده، مردم را به سمت بازارهای دارایی سوق دهد و رشد قیمت این داراییها که در واقع ناشی از هراس برای جلوگیری از سقوط ارزش دارایی‌‌‌هاست به رونق در بازارهایی نظیر مسکن، ارز، طلا و سهام تعبیر شود. این در حالی است که در ادبیات اقتصادی امروزه ایجاد رونق با استفاده از عامل نقدینگی امری غیر‌ممکن و چه بسا مضحک است.
جراحی تومور توهم
بررسی تحولات رخ داده در طول بیش از ۱۰ سال گذشته حکایت از آن دارد که پس از دوره افزایش قیمت‌های تورمی بازار سرمایه که به سبب قوانینی نظیر دامنه نوسان و حجم مبنا به بیش واکنشی تقاضا منتهی شده به یکباره جای خود را به رکود سنگین داده است و در این بین سیاستگذار هر چه کرده نتوانسته وضعیت بازار سهام را بهبود ببخشد. در همین حال همواره سیاست‌های چکشی در دستور کار قرار گرفته است. در تایید این مورد می‌توان به افت طولانی‌مدت پالایشی‌‌‌ها و افزایش دوره زمانی ممنوع و متوقف شدن نمادها در بازه زمانی سال‌های ۹۲ تا ۹۶ اشاره کرد. این در حالی است که هم در آن زمان و هم در ماههای پس از مرداد ۹۹ محدود کردن فروشندگان در دستور کار بوده است.
چنین عاملی نه‌تنها اعمال مالکیت مردم را بر دارایی خود با مشکل مواجه کرده بلکه در هر دو دوره توانسته با افزایش احساس ناامنی در بازار، شکلگیری تقاضاهای تازه را با مشکل روبه‌رو کند. اینطور که به نظر میآید تنها چیزی که در خود بازار سهام باید تغییر کند همین دو عامل شتاب‌‌‌دهنده عرضه و تقاضاست. اگر این امر محقق شود، می‌توان انتظار داشت که نه روندهای صعودی در بازار بیش از حد تشدید شوند و نه روندهای نزولی به شکلی غیرمعمول سود و اصل سرمایه مردم را تهدید کنند.
البته در سطح اقتصاد کلان نیز کشور نیاز به تغییر رویه‌‌‌ای مهم دارد. اگر توهم مولد بودن نقدینگی کنار گذاشته شود و دولت‌‌‌ها به شکلی فعالانه در جهت کاهش هزینهها گام بردارند، می‌توان انتظار داشت که با کاهش نیاز دولت به فربه کردن پایه پولی از تضعیف هر چه بیشتر ریال جلوگیری شود. مضافا اینکه رویگردانی از کنترل یا به عبارت بهتر سرکوب قیمت ارز هم می‌تواند از جهش ارزی در بازه‌‌‌های چند ساله جلوگیری و از وقوع بحران در بازارهایی نظیر سهام ممانعت به عمل آورد.
پیامدهای دوری از تصمیمات سخت
در صورتی که دولت درصدد تغییر در رویه‌‌‌های بودجه‌‌‌نویسی بر نیاید، به نظر می‌رسد که بازار سهام در سال‌های پیش رو حتی با فرض برداشته شدن تحریم‌ها دیگر قادر به تجربه دوره‌‌‌های رشد تورمی نباشد. این مساله از این نکته ناشی می‌شود که اولا با کاهش شدید قدرت خرید مردم در طول سالیان اخیر دیگر منابع پس‌‌‌انداز چندانی باقی نمانده که در جهش ارزی بعدی به بازار سهام سرازیر شود و ثانیا در حالت عادی نیز کاهش قدرت خرید مردم با تداوم وضعیت موجود ممکن است اثری جدی بر آمار فروش شرکت‌ها بگذارد. در حال حاضر برخی از کارشناسان بر این باور هستند که سطح نقدینگی در پایان آذرماه احتمالا به محدوده ۴۵۰۰هزار میلیارد رسیده است و اگر به سنت سال‌های قبل آهنگ افزایش نقدینگی در پایان سال بیشتر شود اصلا بعید نیست که کارنامه سال ۱۴۰۰ با نقدینگی ۵۱۰۰ هزارمیلیارد تومانی به پایان برسد.
از سویی دیگر نرخ رشدی حدود ۴۶درصدی می‌تواند در دو سال آینده نقدینگی کل را ۱۰هزار‌هزار میلیارد تومانی کند که طبیعتا در چنین وضعیتی حتی در همین سطح فعلی نیز نمی‌توان به همین اندازه قدرت خرید مردم را تا سال ۱۴۰۲ ترمیم کرد. این در حالی است که در سال‌های قبل نیز بخش قابل‌توجهی از این قدرت خرید تحلیل رفته و مردم بنا بر بسیاری از آمارها حتی کالاهایی نظیر شیر را هم کمتر خریداری می‌کنند. با این حساب آیا می‌توان انتظار داشت که صنایع بورسی بتوانند فروش داخلی خود را که طبیعتا در مواردی نظیر صنایع غذایی، خودرویی، قند و شکر سهم بالایی از ظرفیت تولید را شامل می‌شود در سطح مطلوبی حفظ کنند؟
همه چیز در مورد سرمایه گذاری در مسکن
سرمایهگذاری در بازار ملک یکی از بهترین راه‌های سرمایهگذاری در اقتصاد امروزی به شمار می‌رود. خصوصا در ایران که در دو دهه گذشته قیمت ملک سر به فلک کشید. رشد قیمت در بازار ملک بیش از ۱۵۰۰ برابر بوده و همواره رشد بازار ملک نسبت به دیگر بازارها بیشتر بوده است. از طرف دیگر این بازار دارای نوسانات کمی نسبت به بازارهای دیگر است. همین امر باعث شده است، افراد زیادی برای نگهداری دارایی‌های خود در یک محیط امن، به سرمایهگذاری در مسکن و املاک روی بیاورند.
با این حال خرید ملک و مسکن هم به تحقیق و آگاهی نیاز دارد و اگر کسی بدون مطالعه دست به سرمایهگذاری در مسکن بزند، ممکن است دچار مشکل یا ضرر شود. در این مطلب به بررسی چگونگی سرمایهگذاری در بازار ملک و املاک و نکات مهم در این نوع سرمایهگذاری می‌پردازیم.
سرمایهگذاری در مسکن به چه معنا است؟
سرمایهگذاری در ملک به این معنی است که ملکی را به امید افزایش قیمت و دریافت سود از آن در آینده خریداری کنید. خرید ملک با امکان رشد زیاد، با مقدار سرمایه و نقدینگی ارتباط مستقیمی دارد. افرادی که سرمایه‌های قابل توجهی در دست دارند، می‌توانند بهترین ملک‌های موجود را خریداری کرده و پس از مدتی سودهای کلانی کسب کنند. سرمایهگذاری در بازار املاک متناسب با میزان سرمایه و نقدینگی انواع مختلفی دارد.
انواع سرمایهگذاری در بازار املاک
- سرمایهگذاری املاک مسکونی
شامل سرمایهگذاری برای خرید خانه، خرید ویلا و اجاره دادن آن، ساخت و ساز پروژه‌های مسکونی کوچک یا بزرگ، ساخت ویلاهای شهرکی یا شهرک‌های مسکونی
- سرمایهگذاری در مستغلات تجاری
شامل سرمایهگذاری برای خرید دفتر کار یا شرکت اداری، مغازه، کارخانه، کارگاه یا املاک صنعتی، ساختمان تجاری چند واحدی
- سرمایهگذاری زمین و باغ
شامل سرمایهگذاری با خرید زمین برای توسعه تجاری، ساخت و ساز مسکونی، کشاورزی، معدن
هدف، روش و میزان سرمایه، نقش زیادی در نوع سرمایهگذاری و تعیین مزایا و معایب سرمایهگذاری در بازار املاک دارد. در زیر به مزایا و معایب کلی سرمایهگذاری در بخش مسکن می‌پردازیم:
مزایا و معایب سرمایهگذاری در بخش مسکن
مزایا:
1- دانش تخصصی
اکثر بازارها از جمله بورس و فرابورس نیاز به دانش تخصصی جهت سرمایهگذاری دارند. این چالش در بازار املاک و مسکن به نسبت کمتر است. هر چند که نباید بدون داشتن اطلاعات کافی نیز بی‌گدار به آب زد. با این حال سرمایهگذاری در ملک نیاز به دانش علمی و آکادمیک خاصی ندارد.
2-کسب درآمد
مسکن یک نوع دارایی است که می‌توان از آن کسب درآمد کرد. یعنی با دریافت اجاره یا رهن از ملک، می‌توان کسب درآمد کرد و حتی در بازارهای دیگر سرمایهگذاری کرد.
3-کسب سود
قطعا یکی از دلایل اصلی سرمایهگذاری در هر حوزه‌ای، کسب سود است که در بازار مسکن به دلایل زیر سود زیادی می‌توان کسب کرد:
- تورم که هرساله باعث افزایش قیمت ملک می‌شود.
- نوسازی و یا بازسازی واحد مسکونی
- تغییر کاربری که معمولا می‌تواند منجر به افزایش قیمت ملک یا استفاده بهتر از آن شود.
4-ریسک
فعالیت در سایر بازارهای موازی مسکن مانند بورس، سکه، طلا و دلار، ریسک بسیار بالایی دارند. مثلا تنش‌های سیاسی حاکم بر منطقه معمولاً به صورت مستقیم بر بازارهای مالی تأثیری زودهنگام می‌گذارند. اما این ریسک در حوزه مسکن وجود ندارد و دامنه نوسانات در بازار مسکن بسیار کمتر و با شیب ملایم است.
5-تسهیلات بانکی
دریافت تسهیلات بانکی و طرح‌های حمایتی از مهمترین مزایای سرمایهگذاری در حوزه املاک است. با سند ملکی می‌توان برای گرفتن وام از بانکهای دولتی یا خصوصی استفاده کرد و با پول وام وارد عرصه تولید شد یا در بازارهای مالی دیگر سرمایهگذاری کرد.
6-تنوع سرمایهگذاری
در این نوع سرمایهگذاری، می‌توان به روش‌های مختلف از جمله خرید زمین، آپارتمان، ملک قدیمی، مسکن مهر، ملک اداری، ملک تجاری و موارد مشابه اقدام کرد. این امکان در بازارهای دیگر وجود ندارد.
7- عدم امکان به سرقت رفتن یا خسارت دیدن
طلا، دلار، ماشین و هر دارایی دیگری همواره در معرض خطر سرقت قرار دارد. اما عدم امکان سرقت سند ملکی یکی دیگر از مزیت‌های سرمایهگذاری در بازار املاک است. حتی برای امنیت بیشتر در برابر حوادثی مانند آتش‌سوزی، زلزله، سیل و … امکان بیمه ملک فراهم است.
8-امنیت روانی و آرامش خاطر
داشتن خانه یک نوع امنیت روانی خاصی را برای سرمایه‌گذار به دنبال دارد. امنیتی که در خرید دلار، طلا یا سرمایهگذاری در بورس وجود ندارد. فرد با سرمایهگذاری در بازار ملک، مالک تمامی منافع سند ملکی می‌شود. یعنی می‌توان از اعتبار سند ملکی بی‌نهایت استفاده کرد. به عنوان مثال سند ملکی امنیت قضایی دارد. یعنی در صورت بروز هرگونه مشکل حقوقی یا قضائی مانند بازداشت، می‌توان از سند ملکی برای ضمانت استفاده کرد.
9-خدمت به جامعه
ساخت‌وساز خانه و آپارتمان‌های جدید در کنار نوسازی بافت‌های فرسوده، خدمت بزرگی به جامعه است که تنها سرمایه‌گذاران بخش مسکن می‌توانند این خدمت بزرگ را به جامعه ارائه کنند.
10-مالکیت بر عرصه و اعیان
طبق قانون مالک یک زمین، مالک عرصه و اعیان آن است. بدین صورت که زمین، زیر سطح زمین و هوای بالای سطح زمین تا حدی که در قانون تعیین شده، متعلق به صاحب زمین است.تاثیر نقدینگی بر جهت روند بازار
11-ثبات در بازار ملک
ثباتی که در بازار املاک وجود دارد، باعث ثبات در بازارهای دیگر مانند مشاغلی از قبیل طراح دکوراسیون، کارگر ساختمان، مهندس عمران، برقکار، کابینت ساز، در و پنجره ساز، باربری، کرایه داربست، نماکار، بازرس شهرداری، معمار، فروشنده مصالح، لوله‌کش … می‌شود.
12- محدودیت منابع در بازار ملک
بازار ملک از نظر منابع بسیار محدود است. ملک بر خلاف کالا قابل وارد یا صادر کردن نیست. این امر محدودیتی را در این بازار ایجاد می‌کند که باعث ارزشمندتر شدن بازار ملک نسبت به دیگر بازارها می‌شود. شاید با در نظر گرفتن پهناوری سرزمین ما یا جهان، عجیب به نظر برسد. اما املاکی که پتانسیل سرمایهگذاری دارند بسیار محدودند.
معایب:
1-نقدشوندگی پایین
به این معنی که ملک خریداری شده به سرعت قابل فروش و نقد شدن نیست، این روند ممکن است ماه‌ها و حتی گاهاً سال‌ها به طول بینجامد. بنابراین در صورت نیاز فوری به نقدینگی، بازار املاک برای سرمایهگذاری مناسب نیست.
2-نیاز به نقدینگی بالا
با پول کم نمی‌توان ملک یا خانه خرید. یکی از مهمترین دلایلی که ممکن است سرمایه‌گذار را از سرمایهگذاری در این حوزه منصرف کند، نیاز به داشتن نقدینگی بالا است. همین محدودیت باعث می‌شود تا بسیاری از افراد سرمایه‌های کوچک یا متوسط خود را برای خرید سهام در بورس، طلا یا کالاهای خاص اختصاص دهند.
3-طولانی‌بودن زمان سرمایهگذاری
سرمایه‌گذار در بازار املاک باید دید بلندمدت نسبت به سرمایهگذاری داشته باشد. اگرچه بازار مسکن در بلندمدت همیشه روند صعودی دارد، اما گاهی این صعود متوقف شده و کل بازار املاک راکد می‌شود. این راکد شدن گاهی تا چند ماه یا چند سال به طول می‌انجامد.
4-هزینه استهلاک و بالا رفتن سن بنا
از دیگر معایب سرمایهگذاری در مسکن می‌توان به هزینه نگهداری و استهلاک اشاره کرد. خصوصا اگر سن بنا از حدی فراتر رود موجب افت قیمت آن خواهد شد.
5- سود پایین‌تر از بازارهای موازی
گاها بازدهی بازار مسکن نسبت به برخی بازارهای موازی دیگر درکوتاه مدت، سود به مراتب کمتری را عاید سرمایه‌گذاران می‌کند. از جمله این بازارها می‌توان به بازار سهام یا طلا اشاره کرد. این مساله را می‌توان یکی از مهمترین معایب سرمایهگذاری در مسکن نام برد.
6-نیاز به تحقیق و بررسی زیاد
برای سرمایهگذاری در بازار املاک، باید در مورد موقعیت، بافت، قیمت و تمام جوانب ملک تحقیق کرد تا بتوان سرمایهگذاری درستی انجام داد. اما برخی بازارهای مالی به بررسی و تحقیقات کمتری نیاز دارند. مثلاً در بازارهایی مانند بورس، سرمایه‌گذار تنها با تحلیل‌های تکنیکال و کمی سرچ و جستجو، سرمایهگذاری می‌کند.
7-هزینهها و پیگری‌های اداری
خرید ملک نیاز به انجام برخی تاثیر نقدینگی بر جهت روند بازار کارهای اداری و هزینههای مربوطه دارد. برخی از املاک دارای ایرادات اساسی در ثبت سند یا مسائل حقوقی مرتبط هستند. ضمن آنکه برخی از هزینهها از قبیل هزینه عوارض را نیز باید برای آنها در نظر گرفت.
اصول سرمایهگذاری در بخش مسکن
1-مشخص کردن اهداف از سرمایهگذاری
اولین نکته در هر نوع سرمایهگذاری از جمله سرمایهگذاری در املاک و مستغلات، تعیین و شفاف‌سازی اهداف سرمایهگذاری است. برای مثال باید در نظر داشت که سرمایهگذاری تا چه حد جدی است و چه هدفی در پی این تصمیم وجود دارد. آیا این صرفا یک سرمایهگذاری کوتاه مدت است یا حصول درآمد در دوران بازنشستگی است.
دانستن این موضوع از قبل، به میزان انرژی و وقتی که در این راه باید صرف کنید و حاصلی که به دست خواهید آورد، کمک خواهد کرد. حتی مشخص خواهد شد که آیا لازم است مهارت‌های جدیدی به دست آورید یا باید یک کارشناس شما را در این مسیر همراهی کرده و از سرمایه شما محافظت کند. تلاش کنید تا هیجانات خود را از این پروسه دور نگهدارید تا بتوانید به روشنی ببینید و تصمیم بگیرید.
2-بهترین زمان خرید ملک
زمان مناسب برای خرید ملک، فاکتور مهم دیگری است که در موفقیت سرمایهگذاری در این زمینه اثرگذار است. بر این اساس بهترین زمان سرمایهگذاری در بازار ملک زمانی است که بازار در آرامش به سر می‌برد و یا هنوز به رونق کامل یا سقف قیمتی نرسیده است.
معمولا افزایش تقاضا در بازار خرید ملک می‌تواند نشانه خوبی برای مناسب بودن زمان خرید باشد. هر چند باید دقت کرد زمانی که تقاضا نسبت به عرضه بیشتر شود، قیمت ملک سیر افزایشی می‌گیرد.
3- تحلیل بازار
قدم بعدی در سرمایهگذاری، تحلیل زمانی قیمت است. اینکه قیمت مسکن در حال حاضر در چه وضعیتی قرار دارد و با شروع جهش‌های دوره‌ای خود چقدر فاصله دارد. اگر نتیجه این مرحله مثبت ارزیابی نشود، خرید مسکن و سرمایهگذاری در این بازار توجیهی نخواهد داشت، مگر برای سرمایه‌گذاری‌های دوره‌ای و یا روش‌های ایجاد ارزش‌افزوده در مسکن.
4-برآورد هزینهها و کاهش هزینههای جانبی
وقتی جهت سرمایهگذاری ملکی خریداری می‌شود، از همان ابتدا باید در نظر داشت که این ملک با چه ارزشی اجاره خواهد رفت و آیا سودی متناسب با میزان سرمایهگذاری بر می‌گرداند؟
اگر در ابتدای راه برای خرید یک واحد ملکی بیش از حد هزینه شود، در بلندمدت ممکن است بازده مالی نداشته باشد. برخلاف سایر بازارهای سرمایهگذاری، خریدوفروش مسکن نیاز به هزینههای جانبی مانند مالیات، کمیسیون و مواردی از این دست دارد. تا جایی که امکان دارد باید هزینهها را کنترل کرد.
5-موقعیت ملک
تحقیق در مورد موقعیت ملک ضروری است. سرمایهگذاری برای خرید ملکی که به اصطلاح عموم، جای پیشرفت دارد مناسب است. به عبارت دیگر، کيفيت منطقه‌ای که در آن ملک يا زمین قرار دارد، در موفقيت يا عدم موفقيت سرمايه‌گذاری و پيش‌بينی استقبال افراد و شرکت‌ها نسبت به اجاره يا خريد ملک تاثير مستقيم می‌گذارد. مثلا خرید ملک در مکان‌هایی مانند مرکز شهر که همیشه متقاضی برای آن وجود دارد، پیشنهاد مناسبی در این زمینه به نظر می‌رسد.
همچنین موقعیت انفرادی ملک در کنار موقعیت محله‌ای آن نیز بسیار مهم است. واقع شدن ملک در مسیرهای اصلی رفت و آمد، مانند کنار خیابان یا دو نبش بودن ملک و سایر ویژگی‌های این چنینی باعث می‌شود ارزش افزوده ملک نسبت به سایر املاک اطراف که این ویژگی‌ها را ندارند، بیشتر شود.
6-قیمت ملک
برای خرید ملک خوب صرف وقت و تحقیق لازم است تا در صورت امکان یک ملک اکازیون پیدا شود. یعنی به دلایلی مانند نیاز فروشنده، می‌توان املاک قیمت مناسب و زیر قیمت بازار خریداری کرد. پس در خرید ملک نباید عجله کرد.
7-توجه به تقاضا
مورد مهم دیگر در سرمایهگذاری ملک انتخاب کاربری ملک است. مثلا سرمایهگذاری در آپارتمان و زمین بهترین گزینه است. زیرا بازار عرضه و تقاضا در زمینه آپارتمان بسیار فعال است. از طرف دیگر در حال حاضر تقاضا در بازار مسکن بیشتر از عرضه واقعی آن است و در صورت اجاره آپارتمان، ارزش افزوده قابل توجهی در سرمایه حاصل خواهد شد.
سرمایهگذاری در حوزه زمین در صورت داشتن شرایط ساخت آن قطعا پرسود تاثیر نقدینگی بر جهت روند بازار است. البته خرید زمین به منظور ساخت بنا نیازمند داشتن سرمایه کافی برای ساخت و یا آشنائي با اصول ساخت و ساز مشارکتی است.
8-امتیازات ملک
شرایطی مانند موقعیت جغرافیایی ملک (جنوبی یا شمالی)، موقعیت مکانی ملکی (محل قرار گیری)، امنیت، امکانات رفاهی ملک و … . موقعیت جغرافیایی ملک روی نور سازه و ساخت آن تاثیر زیادی دارد. توجه به این موارد فروش ملک را راحت می‌کند.
9-بازسازی ملک
یکی از بهترین راه‌ها برای شروع سرمایهگذاری ملک، خرید املاک قدیمی، تعمیر یا بازسازی آن و در نهایت فروش ملک با قیمت بیشتر است. برای این کار باید املاک نسبتا فرسوده یا قدیمی را شناسایی و موقعیت آن را بررسی کرد. در نهایت بهترین ملک را خریداری و پس از بازسازی با قیمت بالاتر فروخت.
10-خرید ملک کوچک
بهتر است در صورت محدود بودن نقدینگی، از خانه‌های کوچک شروع کرد. سرمایهگذاری روی این خانه‌ها نیاز به سرمایه اولیه کمتر و میزان ریسک پایین‌تری نیز خواهد داشت. همچنین باتوجه به شرایط مالی جامعه و بالا بودن قیمت خانه و زمین، خانه‌های کوچکتر خواستار بیشتری در بازار املاک دارند.
11-ملک تجاری، یک سرمایهگذاری پرسود
در صورت وجود نقدینگی بیشتر، بهترین کار خرید ملک تجاری است. زیرا به راحتی می‌توان به جای فروش آن را اجاره داده و نیاز به زمان زیاد برای بازدهی سرمایه نیست. البته فروش ملک تجاری کار آسانی نیست و گاهی زمان زیادی طول می‌کشد.
بدون تحقیق و آگاهی وارد نشوید!
اگر می‌خواهید سرمایه خود را وارد بازار ملک و مسکن کنید، باید ابتدا روش سرمایهگذاری خود را انتخاب کنید و آگاهی خود را در آن بالا ببرید. مثلاً برای سرمایهگذاری در بخش ساخت‌وساز باید با مواردی مانند مصالح و آیین‌نامه‌های ساخت مسکن آشنا باشید. اما خرید و فروش ملک تنها با بررسی قیمت‌ها، محله‌ها و فروشنده‌ها میسر است.
همچنین برای سرمایهگذاری در بخش مسکن، یک نسخه واحد برای همه افراد وجود ندارد. زیرا افراد در اجرای روش‌های مختلف به شیوه‌های متفاوتی عمل می‌کنند. مثلاً ممکن است شخصی توانایی خرید و فروش بالایی داشته باشد، اما در ساخت‌وساز ضعیف عمل کند. تفاوت‌های فردی اجازه نمی‌دهد تا یک روش جامع برای سرمایهگذاری در نظر گرفته شود. بهتر است قبل از ورود به بازار مسکن و سرمایهگذاری در آن، با متخصصین این حوزه مشورت کنید.
اگر در زمینه سرمایهگذاری در بخش مسکن و ورود به بازار املاک سوال یا نظری دارید، در بخش نظرات از کارشناسان اینپین بپرسید.
تسهیل ورود نقدینگی به بورس با افزایش سقف تراکنش کارگزاریها
یک کارشناس بازار سرمایه معتقد است که ۱۰ برابر شدن سقف تراکنش کارگزاریها، تاثیر مثبت زیادی برای معامله‌گران و کارگزاریها دارد.
به گزارش خبرنگار ایبِنا، با مصوبه هیات عامل بانک مرکزی و در راستای تسهیل معاملات در بازار سهام، سقف تراکنش درگاه‌های پرداخت اینترنتی و کارتخوان کارگزاری‌های بورس از ۵۰۰ میلیون ریال به ۵۰۰۰ میلیون ریال (۱۰ برابر) افزایش یافت. افزایش سقف تراکنش‌های روزانه کارگزاری‌های بورس یکی از مهمترین درخواست‌های بورسی‌ها از بانک مرکزی بوده است که در ماههای گذشته نیز چندین بار تکرار شده بود. با توجه به اهمیت این موضوع با یک کارشناس بازار سرمایه به گفتگو نشستیم تا تاثیر این مصوبه بر سازمان بورس را بررسی کنیم.
حسین احمدی، مدیر ریسک کارگزاری آگاه، در گفتگو با ایبنا گفت: ۱۰ برابر شدن سقف تراکنش کارگزاری‌های بورس تاثیر خاصی بر روند معاملات بازار سرمایه ندارد، اما این مصوبه به معامله‌گران کمک می‌کند تا در واریز وجه به کارگزاریها دچار مشکل نشوند.
این کارشناس بازار سرمایه بیان داشت: در گذشته اگر مشتری تصمیم داشت بیش از ۵۰ میلیون تومان به حساب کارگزاری واریز کند، حتما باید به بانک مراجعه می‌کرد که این موضوع موجب می‌شد تا معامله‌گروقت زیادی در بانک‌ها صرف کند تا پول را به کارگزاری واریز کند و ممکن بود با واریز پول از طریق بانک چند روز طول بکشد تا نقدینگی به بازار سرمایه ورود کند.
این تحلیل گر بازارهای مالی ابراز داشت: این مصوبه برای کارگزاریها نیز مزایای زیادی دارد، زیرا ثبت و ضبط ورود پول مشتریان به کارگزاری‌های بورسی را تسهیل می‌کند. زیرا در گذشته شخصی که به بانک مراجعه می‌کرد، پس از واریز پول به کارگزاری مراجعه می‌کرد و کارگزاری ناگزیر بود تا اصالت فیش را کنترل کند و در بعضی مواقع این فیش‌ها فاقد اسم بود که مشکلات بزرگتری را برای کارگزاریها ایجاد می‌کرد.
احمدی گفت: در حال حاضر با این مصوبه معامله گران بازار سهام می‌توانند به راحتی حداکثر تا ۵۰۰ میلیون تومان به حساب کارگزاریها واریز کنند.
این فعال بازار سرمایه بیان داشت: ۱۰ برابر شدن سقف تراکنش کارگزاری‌های بورس می‌تواند موجب تسهیل ورود نقدینگی به بازار سهام شود.
دیدگاه شما